부동산 │금융│ 애셋맘의 부동산·경제 공부

 전세제도의 장점은 왜 약해졌을까? 최근 집을 알아보면 전세 매물은 찾기 어려워지고, 보증금에 월세를 더한 반전세나 보증부월세 매물 은 늘었다는 사실을 체감하게 됩니다. 과거에는 목돈을 마련할 수 있다면 월세보다 전세를 선호하는 사람이 많았습니다.  하지만 최근에는 ‘전세의 월세화’가 일시적인 현상이 아니라 장기적인 흐름으로 굳어지고 있다는 분석이 나옵니다. 그렇다면 우리나라에서 전세제도는 왜 오랫동안 유지됐을까요?  세입자와 집주인 모두에게 장점이 있었던 전세가 지금은 왜 줄어들고 있는 것일까요? 전세는 왜 세입자에게 유리했을까? 세입자에게 전세의 가장 큰 장점은 매달 월세를 내지 않아도 된다는 점 이었습니다. 처음에는 큰 보증금이 필요하지만 계약 기간에는 관리비와 전세대출 이자 정도만 부담하면 됐습니다. 같은 집에서 월세로 매달 80만 원을 내는 것보다 전세대출 이자가 적다면 전세가 훨씬 유리했습니다. 계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 수 있다는 점도 중요했습니다.  월세는 매달 지출하고 나면 사라지는 비용이지만, 전세보증금은 원칙적으로 돌려받는 돈입니다. 전세는 월세 지출을 줄이면서 목돈을 지키고, 향후 내 집 마련을 준비할 수 있는 주거 사다리 역할을 했습니다. 장기간 거주하는 세입자에게는 매달 월세를 내거나 월세 인상을 걱정해야 하는 부담이 비교적 적다는 장점도 있었습니다. 전세는 왜 집주인에게 유리했을까? 집주인은 세입자로부터 받은 전세보증금을 이자 없이 빌린 목돈처럼 활용 할 수 있었습니다. 전세보증금으로 기존 주택담보대출을 갚거나 다른 부동산을 매입하고, 사업자금이나 생활자금으로 활용하기도 했습니다. 특히 집값이 계속 오르던 시기에는 전세보증금을 활용해 적은 자기자본으로 주택을 매입할 수 있었습니다.  매매가격과 전세가격의 차액만 부담해 집을 사는 이른바 갭투자 가 확산된 이유도 여기에 있습니다. 과거 전세가 유지될 수 있었던 구조 세입자는 매달 나가는 월세를 절약했습니다. 집주인은 큰 보증금을 무이자로 ...

 이번에 청년미래적금 2차 신청이 시작됐다는 뉴스를 봤습니다. ‘청년미래적금? 청년도약계좌랑은 또 다른 건가?’ 이름은 들어봤지만 정확히 어떤 상품인지 몰라 이번 뉴스가 나온 김에 한번 제대로 찾아봤습니다. 정부가 돈을 보태준다고 하는데 얼마나 지원해주는지,  누가 가입할 수 있는지, 월 50만원씩 넣으면 3년 뒤에는 얼마를 받을 수 있는지까지 공부해봤습니다 청년미래적금이란? 청년미래적금은 청년들의 목돈 마련을 지원하기 위한 정책금융상품입니다. 일반 적금은 내가 납입한 원금에 은행 이자가 붙는 구조라면, 청년미래적금은 여기에 정부기여금과 이자소득 비과세 혜택까지 더해지는 것이 특징입니다. 매월 최대 50만원까지 자유롭게 납입할 수 있으며 만기는 3년입니다. 정부기여금은 가입 유형에 따라 6% 또는 12%가 적용됩니다. 즉 6%, 12%가 은행의 적금 금리라는 뜻은 아닙니다. 내가 저축한 금액에 정부가 일정 비율의 돈을 추가로 지원해주는 구조입니다. 누가 가입할 수 있을까? 기본 가입 연령은 만 19세부터 34세까지입니다. 이번 2차 모집에서는 실제 계좌개설 기간을 기준으로 1991년 11월 17일생부터 2007년 11월 27일생까지 신청할 수 있습니다. 병역을 이행했다면 최대 6년까지 병역이행 기간을 연령 계산에서 제외합니다. 소득조건도 있습니다. 총급여 7,500만원 이하 소득자 또는 연 매출 3억원 이하 소상공인이면서 가구 중위소득 200% 이하 등의 요건을 충족해야 합니다. 단순히 나이만 맞는다고 모두 가입할 수 있는 것은 아니기 때문에 신청 전 소득과 가구소득 조건을 함께 확인해야 합니다. 정부기여금 6%, 12%는 무슨 뜻일까? 제가 찾아보면서 가장 궁금했던 부분입니다. 정부기여금 6%, 12%라고 하면 처음에는 ‘적금 금리가 12%라는 건가?’라는 생각이 들었습니다. 그런데 은행 금리와 정부기여금은 별개 입니다. 청년미래적금은 내가 납입한 금액에 정부가 일정 비율을 매칭해 지원 하고, 여기에 은행 이자와 비과세 혜택이 추가 되는 방식...

 부동산 뉴스를 보다 보면 자주 등장하지만 정확한 의미를 모르는 용어가 많습니다.  저도 부동산 공부를 시작하면서 하나씩 찾아보고 있는데, 이번에 정리해볼 용어는 ‘토허제’입니다. 토허제는 ‘토지거래허가제도’를 줄여서 부르는 말입니다.  이름만 보면 토지만 해당되는 것 같지만, 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 요건에 해당하는 아파트 등 주택 거래도 영향을 받습니다. 2025년 10월 정부는 서울 전역과 경기도 일부 지역의 아파트 등을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.  당시 주택가격 상승과 거래 증가, 주변 지역으로의 과열 확산 가능성 등이 주요 배경이었습니다. 토지거래허가구역이란? 일반적인 아파트 거래는 매도자와 매수자가 매매계약을 체결하고 실거래 신고를 합니다. 하지만 토지거래허가구역에서 허가 대상 부동산을 거래하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다. 정부가 이 제도를 활용하는 가장 큰 이유는 투기적 거래를 억제하고 실수요자 중심으로 시장을 관리하기 위해서입니다. 쉽게 말하면, “투기 우려가 높은 지역이니 부동산 거래에 일정한 제한을 두겠습니다.” 라고 이해하면 조금 쉽습니다. 토허제에서 왜 ‘실거주 2년’이 중요할까? 주거용 부동산을 허가받아 취득하면 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 현재 토허제 관련 주택 거래에서 특히 중요한 것이 2년간의 실거주 의무입니다. 이 때문에 토허구역에서는 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 제한되는 효과가 있습니다. 집을 산 사람이 실제로 들어가 살아야 하기 때문입니다. 처음에는 ‘허가를 받아야 한다’는 것만 중요한 줄 알았는데, 공부해보니 실거주 의무 때문에 실제 아파트 거래에 미치는 영향이 상당히 큰 제도였습니다. 세입자가 살고 있는 집은 어떻게 될까? 저처럼 전세로 거주하는 사람이라면 이 부분도 궁금할 수 있습니다. 기존 세입자가 살고 있는 집을 새로운 집주인이 매수하면 바로 입주하기 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 정부는 이런 문제를 고려해 일정 요건을 ...

서울 아파트 대출규제가 강화된 이후 실제 거래되는 아파트의 가격대에도 변화가 나타나고 있습니다. 최근 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 거래 가운데 15억원 이하 주택의 비중이 약 79%를 차지한 것으로 나타났습니다. 서울 집값 전체의 상승과 하락만 보는 것보다 대출규제 이후 실제 수요가 어느 가격대로 이동하고 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 서울 아파트 거래 79%가 15억원 이하 8·3 세제개편안 발표 이후 계약된 서울 아파트 거래를 가격대별로 살펴보면 15억원 이하 주택이 전체의 약 79%를 차지했습니다. 최근 서울에서 거래된 아파트 10채 가운데 약 8채가 15억원 이하였다는 의미입니다. 주택가격에 따라 주택담보대출 한도가 달라지는 현행 대출규제가 거래 가격대에 영향을 미치는 요인 가운데 하나로 분석됩니다. 현재 수도권·규제지역 주택담보대출은 주택가격에 따라 한도가 차등 적용됩니다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 제한됩니다. 따라서 현금 여력이 충분하지 않은 실수요자라면 상대적으로 대출을 더 활용할 수 있는 가격대의 주택을 찾게 될 가능성이 있습니다. 6억원·9억원 이하 거래 비중 증가 세부 가격대를 살펴보면 변화가 더욱 분명합니다. 6억원 이하 서울 아파트 거래 비중은 이전 약 17% 수준에서 최근 25% 수준까지 증가했습니다. 6억원 초과~9억원 이하 거래 역시 23.2% 수준에서 최근 27.6%까지 증가한 것으로 나타났습니다. 반면 25억원을 초과하는 고가 아파트 거래 비중은 이전 8.3% 수준에서 최근 5.8%까지 감소했습니다. 따라서 단순히 ‘15억원 이하 아파트가 많이 거래됐다’고 보기보다는~ 대출규제 이후 상대적으로 가격이 낮은 주택의 거래 비중이 커지고 있다는 점을 함께 살펴봐야 합니다. 대출규제를 강화하면 집값이 떨어질까? 대출규제가 강화되면 주택을 구입할 수 있는 자금 자체가 줄어들기 때문에 일반적으로 매...

전세사기 피해자가 경매나 공매를 거친 뒤에도 보증금을 충분히 돌려받지 못했다면 앞으로는 일정 수준까지 추가 지원을 받을 수 있게 됩니다. 정부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령」 개정안을 의결했습니다. 핵심은 전세사기 피해자의 보증금 회수액이 일정 수준에 미치지 못할 경우 부족분을 지원하는 ‘최소보장제’ 도입입니다. 시행일은 2026년 11월 13일입니다. 전세사기 보증금 최소보장제란? 최소보장제는 전세사기 피해자가 경매·공매 등을 통해 보증금을 회수했지만 그 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 부족한 금액을 추가로 지원하는 제도입니다. 여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 무조건 추가 지급한다는 의미는 아닙니다. 이미 경매 배당이나 경매차익 등을 통해 회수한 금액을 반영한 뒤 최소보장 수준에 부족한 금액을 지원합니다. 예를 들어 임차보증금이 1억5천만원이라면 3분의 1은 5천만원입니다. 피해자가 기존 절차를 통해 3천만원을 회수했다면 단순 계산으로는 5천만원까지 부족한 2천만원이 지원 대상이 되는 방식입니다. 실제 지원액은 피해자의 회수금액과 지원 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신탁사기는 ‘선지급 후정산’ 도입 신탁사기 등 일부 피해자를 위한 선지급 후정산 방식도 도입됩니다. 경매나 공매가 모두 끝날 때까지 기다리지 않고 일정 금액을 먼저 지급한 뒤 추후 회수되는 금액 등을 반영해 정산하는 방식입니다. 최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 LH가 담당합니다. 언제부터 시행되나? 이번 시행령 개정에 따른 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다. 따라서 전세사기 피해자로 인정받았다고 해서 모든 피해자가 보증금의 3분의 1을 일괄적으로 지급받는 제도라고 이해해서는 안 됩니다. 본인이 전세사기피해자에 해당하는지, 기존에 회수한 금액이 얼마인지, 어떤 지원을 이미 받았는지 등에 따라 실제 지원 내용은 달라질 수 있습니다....

최근 부동산 뉴스를 보다 보면 집값만큼 자주 등장하는 이야기가 있습니다. 바로 “전세 매물이 없다”는 이야기입니다. 전셋값이 비싸졌다는 것은 알고 있었지만 이제는 원하는 지역에서 전셋집 자체를 찾기 어려워졌다는 이야기가 나오고 있습니다. 특히 서울 아파트 전세 매물이 줄어드는 동시에 전셋값까지 상승하고 있습니다. 왜 이런 일이 생기는 걸까요? 서울 아파트 전세 매물이 줄고 있습니다 부동산 빅데이터 플랫폼 자료를 인용한 최근 보도에 따르면 9월 28일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9569건으로 집계됐습니다. 1년 전 2만4099건과 비교하면 18.8% 감소한 수준입니다. 지역에 따라 감소 폭은 더 큽니다. 일부 지역에서는 1년 사이 전세 매물이 절반 이상 줄어든 것으로 나타났습니다. 전셋집을 구하는 입장에서는 가격 상승만큼이나 큰 문제입니다. 돈을 더 준비한다고 해도 원하는 지역과 평형, 입주 시기에 맞는 집이 없다면 선택할 수 있는 전셋집 자체가 줄어들기 때문입니다. 서울 전셋값, 2년 만에 8천만원 이상 상승 전세 매물이 줄어드는 동안 가격은 올랐습니다. 한국부동산원 자료를 인용한 보도에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 약 6억3663만원입니다. 2024년 8월 약 5억5395만원과 비교하면 2년 동안 약 8268만원, 14.9% 상승 했습니다. 중위 전세가격 역시 같은 기간 4억8000만원에서 5억6000만원으로 약 8000만원 올랐습니다. 2년 전 전세계약을 했던 세입자가 올해 계약 만기를 맞았다면 비슷한 수준의 집을 유지하기 위해 상당한 추가 자금이 필요해진 셈입니다. 전세 매물은 왜 부족해졌을까요? 한 가지 이유만으로 설명하기는 어렵습니다. 우선 신규 아파트 입주 물량 감소 가 영향을 줍니다. 새 아파트 입주가 많으면 기존 주택에 살던 사람들이 이동하면서 기존 주택이 다시 전세시장에 나오는 순환이 생깁니다. 반대로 입주 물량이 줄어들면 이러한 움직임도 감소할 수 있습니다. 집주인의 실거주 증가 도 영향을 줍니다. 집주인이 직접...

최근 세종 부동산 시장에 다시 관심이 높아지고 있습니다.  일부 아파트에서는 한 달 사이 호가가 1억 원 이상 높아졌다 는 현장 이야기도 나오고 있습니다. 특히 공공기관 이전과 대통령 세종집무실, 국회 세종의사당 등 굵직한 이슈가 이어지면서 세종 집값이 다시 상승하는 것 아니냐는 기대 도 나타나고 있습니다. 하지만 호가 상승과 실제 집값 상승은 구분해서 볼 필요가 있습니다.  현재 세종 아파트 시장이 실제로 어떻게 움직이고 있는지 살펴보겠습니다. 세종 아파트 호가가 오르는 이유 최근 세종 부동산 시장에서 가장 주목받는 재료는 행정기능 강화와 공공기관 이전입니다. 정부는 일부 중앙행정기관의 세종 이전을 추진하고 있으며, 별도 청사가 필요한 기관 역시 청사 마련 이후 이전하는 방안이 거론되고 있습니다. 여기에 대통령 세종집무실과 국회 세종의사당 건립도 세종 부동산 시장에서 꾸준히 주목받고 있습니다. 이러한 기대감이 커지면서 정부세종청사와 가깝거나 BRT 접근성이 좋은 지역을 중심으로 매수 문의가 증가하고 일부 매물의 호가가 1억~2억 원가량 높아진 사례도 전해지고 있습니다. 그러나 호가가 1억 원 올랐다고 세종 집값이 실제로 1억 원 상승했다는 의미는 아닙니다. 세종 집값 실제 통계는 어떨까? 한국부동산원 주간 아파트 가격동향을 살펴보면 세종 아파트 가격은 8월 말부터 9월 말까지 하락세를 보였습니다. 반면 10월 첫째 주에는 전주 대비 0.03% 상승하며 반등했습니다. 특히 다정동과 정부세종청사와 가까운 어진동 등의 준신축 아파트를 중심으로 상승 움직임이 나타났습니다. 따라서 현재 세종 부동산 시장은 정책 기대감이 커지면서 일부 지역과 단지를 중심으로 먼저 움직이는 단계로 해석하는 것이 적절합니다. 공공기관 이전이 세종 집값을 올릴까? 공공기관 이전은 세종 부동산 시장에서 중요한 변수입니다. 기관이 이전하면 근무자가 이동하고 이에 따라 주택 수요도 증가할 가능성이 있기 때문입니다. 하지만 공공기관이 이전한다고 모든 직원이 해당 지역에서 아파트...