서울 전세 매물 부족, 전셋값은 왜 오를까? 전세 품귀 원인 정리

최근 부동산 뉴스를 보다 보면 집값만큼 자주 등장하는 이야기가 있습니다.

바로 “전세 매물이 없다”는 이야기입니다.

전셋값이 비싸졌다는 것은 알고 있었지만 이제는 원하는 지역에서 전셋집 자체를 찾기 어려워졌다는 이야기가 나오고 있습니다.

특히 서울 아파트 전세 매물이 줄어드는 동시에 전셋값까지 상승하고 있습니다.

왜 이런 일이 생기는 걸까요?

서울 아파트 전세 매물이 줄고 있습니다

부동산 빅데이터 플랫폼 자료를 인용한 최근 보도에 따르면 9월 28일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9569건으로 집계됐습니다.

1년 전 2만4099건과 비교하면 18.8% 감소한 수준입니다.

지역에 따라 감소 폭은 더 큽니다.

일부 지역에서는 1년 사이 전세 매물이 절반 이상 줄어든 것으로 나타났습니다.

전셋집을 구하는 입장에서는 가격 상승만큼이나 큰 문제입니다.

돈을 더 준비한다고 해도 원하는 지역과 평형, 입주 시기에 맞는 집이 없다면 선택할 수 있는 전셋집 자체가 줄어들기 때문입니다.

서울 전셋값, 2년 만에 8천만원 이상 상승

전세 매물이 줄어드는 동안 가격은 올랐습니다.

한국부동산원 자료를 인용한 보도에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 약 6억3663만원입니다.

2024년 8월 약 5억5395만원과 비교하면 2년 동안 약 8268만원, 14.9% 상승했습니다.

중위 전세가격 역시 같은 기간 4억8000만원에서 5억6000만원으로 약 8000만원 올랐습니다.

2년 전 전세계약을 했던 세입자가 올해 계약 만기를 맞았다면 비슷한 수준의 집을 유지하기 위해 상당한 추가 자금이 필요해진 셈입니다.

전세 매물은 왜 부족해졌을까요?

한 가지 이유만으로 설명하기는 어렵습니다.

우선 신규 아파트 입주 물량 감소가 영향을 줍니다.

새 아파트 입주가 많으면 기존 주택에 살던 사람들이 이동하면서 기존 주택이 다시 전세시장에 나오는 순환이 생깁니다.

반대로 입주 물량이 줄어들면 이러한 움직임도 감소할 수 있습니다.

집주인의 실거주 증가도 영향을 줍니다.

집주인이 직접 거주하는 주택이 늘어나면 그만큼 전세시장에 공급되는 주택은 감소합니다.

여기에 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 전세의 월세화도 계속되고 있습니다.

결국 입주 물량 감소와 실거주 증가, 월세화 등이 복합적으로 작용하면서 전세 매물이 줄어들고 있는 것입니다.

전셋값을 더 올려서라도 재계약?

전세 매물이 부족해지면 기존 세입자의 선택도 달라집니다.

새로운 집을 알아봤지만 원하는 전세 매물이 없고 새로운 집의 보증금까지 크게 올랐다면 어떻게 될까요?

이사 비용까지 부담하면서 다른 집으로 이동하는 것보다 현재 집에서 보증금을 올려주고 재계약하는 편이 낫다고 판단할 수도 있습니다.

그런데 기존 세입자가 계속 거주하면 그 집 역시 새로운 전세 매물로 나오지 않습니다.

전세 매물 감소 → 전셋값 상승 → 재계약 증가 → 신규 전세 매물 감소

이런 구조가 만들어질 수 있는 것입니다.

전세가 없으면 결국 월세로 갈까?

전세 매물을 찾지 못한 세입자의 또 다른 선택지는 월세입니다.

하지만 월세 가격 역시 상승하고 있기 때문에 전세에서 월세로 이동한다고 해서 반드시 주거비 부담이 줄어드는 것은 아닙니다.

전세는 큰 목돈을 마련해야 하고, 월세는 매달 고정적인 주거비가 발생합니다.

주택을 매수하려고 해도 집값과 주택담보대출 조건을 함께 따져봐야 합니다.

결국 무주택자 입장에서는 매매·전세·월세 세 가지 선택지를 모두 비교해야 하는 상황입니다.

앞으로 무엇을 봐야 할까요?

이번 내용을 공부하면서 전세시장을 볼 때 전셋값만 확인해서는 안 된다는 생각이 들었습니다.

앞으로는

지역별 전세 매물 수,

신규 아파트 입주 물량,

전세가격 상승률,

전월세 갱신계약 비중,

월세가격

등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 신규 입주 물량이 적은 상황에서 전세 수요가 계속 유지된다면 전세 매물 부족 현상이 얼마나 지속될지도 관심 있게 봐야겠습니다.

그동안 부동산 뉴스를 볼 때 집값과 대출 규제에 주로 관심을 두었습니다.

그런데 최근 전세시장까지 살펴보니 무주택자에게는 매매가격 못지않게 중요한 문제라는 생각이 듭니다.

집값은 부담스럽고, 전셋집은 부족하고, 월세도 오른다면 세입자는 어디로 가야 할까요?

ㅠㅠ 하.. 

주택정책 이게 맞는 걸까요?

이런걸 예상 못한건 아니겠죠?

전세 매물이 다시 늘어날 수 있을지, 전세의 월세화가 앞으로 더 빨라질지도 계속 공부해보려고 합니다.